Podręczny słowniczek

W ramach grupy kredytów zabezpieczonych hipoteką przeznaczonych na cele mieszkaniowe wyróżnić można:

• Kredyty hipoteczne

• Przeznaczone na nabycie już zakończonych inwestycji - zakup nieruchomości, wykup nieruchomości od Spółdzielni Mieszkaniowych, zakładów pracy, gmin, Skarbu Państwa, Wojskowej Agencji Mieszkaniowej lub stanowiące mienie komunalne czy spłatę innych kredytów mieszkaniowych.
• Przeznaczone na spłatę innych zobowiązań nie związanych z celami mieszkaniowymi (kredyt konsolidacyjny).
• Przeznaczone na refinansowanie udokumentowanych kosztów celu mieszkaniowego poniesionych do 12 miesięcy wstecz licząc od daty złożenia wniosku kredytowego.
• Przeznaczone na sfinansowanie trwałego wyposażenia mieszkania, np. mebli kuchennych na miarę wraz z wbudowanymi urządzeniami AGD, sauny, kominka, klimatyzacji, itp.

• Kredyty budowlano-hipoteczne

• Przeznaczone są na sfinansowanie nieruchomości, które jeszcze nie zostały oddane do użytkowania lub wymagają wykonania pewnych prac budowlanych (remont, modernizacja nieruchomości).

• Pożyczka hipoteczna

• Odrębnym produktem bankowym jest pożyczka hipoteczna. Jest ona także udzielana w oparciu o zabezpieczenie hipoteczne, jednakże - w przeciwieństwie do kredytu - nie ma konieczności wskazywania jej przeznaczenia.

W połączeniu z każdym celem kredytu hipotecznego lub budowlano-hipotecznego można także uzyskać dodatkową kwotę (maksymalnie 30% wartości nieruchomości) z tytułu refinansowania kosztów związanych z nieruchomością. Łączna kwota kredytu wraz z refinansowaniem nie może przekroczyć 80% wartości nieruchomości. W powyższym przypadku Bank nie wymaga udokumentowania kosztów związanych z nieruchomością. Przy kredytach budowlano-hipotecznych wypłata części środków przeznaczonych na refinansowanie następuje po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.

Zanim Bank udzieli Ci kredytu na inwestycje mieszkaniowe, musi nabrać pewności, że jesteś osobą wiarygodną. Sprawdzi czy posiadasz źródło dochodów pozwalające na dobrowolną spłatę kredytu, czy wniosłeś lub jesteś w stanie wnieść minimalny wkład własny, a przede wszystkim czy dana inwestycja/transakcja ma miejsce i jest prowadzona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

• Źródło dochodów

W zależności od rodzaju źródła dochodów zmienia się zakres oraz ilość wymaganych dokumentów. W przypadku umowy o pracę czy emerytury potrzebne dokumenty ograniczają się do jednego, góra dwóch – zaświadczenie o wysokości dochodów, decyzja i odcinek z emerytury, ewentualnie świadectwo pracy. Jeżeli natomiast prowadzisz własną działalność gospodarczą, konieczne jest przedstawienie m.in. dokumentów statutowych firmy (wpis do ewidencji, REGON, umowa spółki), zaświadczeń o braku zaległości wobec Skarbu Państwa (ZUS, Urząd Skarbowy) aż do weryfikacji dochodów włącznie (kopie rocznych zeznań podatkowych).

• Przedmiot kredytowania

W zależności od rodzaju inwestycji katalog wymaganych dokumentów także jest zróżnicowany. Niezbędne jest przedstawienie dokumentów:

• potwierdzających prawo własności nieruchomości - odpis z księgi wieczystej, wyrys i wypis z ewidencji gruntów, zaświadczenie o przysługującym prawie własnościowym, itp.,
• związanych z transakcją nabycia - akt notarialny, umowa przedwstępna dla przyszłych umów kupna-sprzedaży,
• potwierdzających zgodność inwestycji z prawem - pozwolenie na budowę, pozwolenie na użytkowanie, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, dziennik budowy,
• potwierdzających koszt inwestycji już poniesiony - rachunki, pokwitowania zapłaty,
• potwierdzających koszt inwestycji do poniesienia - kosztorys, umowy z wykonawcą, deweloperem, harmonogram budowy.

• Kosztorys

Kosztorys jest integralną częścią umowy. Tworzony na potrzeby kredytu bankowego stanowi zazwyczaj załącznik do umowy, który w myśl jej postanowień nie może być w trakcie budowy zmieniany. Oznacza to, że podczas tworzenia kosztorysu trzeba realnie ocenić koszty poszczególnych robót. Jeżeli kwota kredytu nie pokrywa całego kosztu budowy, a Ty przedstawisz potwierdzenie posiadania niezbędnych środków w celu uzupełnienia braków, Bank może zażądać tzw. naprzemiennego finansowania. Polega to na tym, że po uruchomieniu transzy kredytu powinieneś zainwestować część własnych środków, aby móc liczyć na uruchomienie następnej części kredytu.

• Majątek (Wkład własny)

Jako wkład własny przyjmowane są głównie środki już wniesione (zadatek, kwota przeznaczona na zakup działki, potwierdzenia zakupu materiałów budowlanych), ale także środki w gotówce możliwe do zainwestowania, jak również majątek przeznaczony do sprzedaży. Możliwe jest także udokumentowanie wysokości poniesionego wkładu własnego poprzez jej określenie w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę na potrzeby Banku.

Większość banków zgadza się na udzielenie kredytu danej osobie pod warunkiem, że środki kredytu wraz z udokumentowanym wkładem własnym wystarczą na zakończenie inwestycji w określonym czasie.

Istotne jest, aby finansowana nieruchomość osiągnęła pełną wartość (co jest możliwe po zakończeniu wszelkich prac budowlanych) w celu uniknięcia komplikacji związanych z zapłatą tylko części ceny nieruchomości (przy zakupie).

Podstawową sprawą jest jednak ochrona Klienta przed niedogodnościami wynikającymi ze skredytowania tylko części inwestycji (problem ten głównie dotyczy inwestycji budowlanych). Powoduje to albo wydłużenie czasu inwestycji, albo znaczny wzrost ogólnych kosztów powodowanych zaciąganiem przez kredytobiorcę kolejnych małych kredytów. Na korzyść kredytu większego przemawia także fakt, że ciężar obsługi kredytu przypada na okres po zakończeniu inwestycji, kiedy to nieruchomość nie wymaga już dużych nakładów.

Do kosztów kredytu zaliczają się:

• Prowizja za rozpatrzenie wniosku - niektóre banki, w momencie składania wniosku, żądają wniesienia opłaty w celu zabezpieczenia przed wycofaniem się z kredytu po podjęciu decyzji kredytowej. W przypadku nie podpisania umowy kredytowej opłata ta nie jest zwracana.
   
• Prowizja przygotowawcza - pobierana jest zazwyczaj jednorazowo przy podpisywaniu umowy kredytowej jako „zapłata” za wszystkie czynności związane z procesem udzielenia kredytu. Większość banków daje możliwość skredytowania prowizji, dzięki czemu nie musisz jej wpłacać na rzecz banku ze środków własnych.
   
• Odsetki - jest to „cena” płacona za możliwość korzystania z pieniędzy banku. Wysokość odsetek jest determinowana głównie kosztami, jakie ponosi bank, aby uzyskać środki finansowe na Twój kredyt.
   
• Prowizja rekompensacyjna - prowizja płacona przez Klienta w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu. Rekompensuje ona Bankowi utracone w przyszłości odsetki, na podstawie których określa on swoje przewidywane dochody z tytułu prowadzonej działalności.
   
• Prowizja za zmiany w umowie kredytowej - zapisy umowy mogą być na wniosek stron zmieniane. Niektóre z nich są bezpłatne (np. w ING Banku Śląskim w przypadku nadpłaty kredytu automatycznie przeliczane są raty kredytu), a za niektóre może zostać pobrana prowizja (np. wydłużenie okresu spłaty, itp.).
   
• Opłata za prowadzenie rachunku - rachunek kredytowy nie może istnieć samodzielnie. Dlatego konieczne jest funkcjonowanie obok niego rachunku bieżącego. Jeżeli nie posiadasz w Banku rachunku osobistego (ROR), konieczne jest otwarcie tzw. atrapy – nie oprocentowanego rachunku służącego tylko do obsługi kredytu, za którego prowadzenie Bank nie pobiera opłaty.
   
• Zabezpieczenia kredytu - ryzyko niespłacenia kredytu równoważą ustanowione zabezpieczenia. Ich ustanowieniu towarzyszą koszty, których wysokość jest niezależna od Banku, np. koszty weksli, polis ubezpieczenia nieruchomości, koszty ustanowienia hipoteki, ubezpieczenia na życie, koszty ubezpieczenia kredytu, itp.
   
• Opłaty skarbowe - koszty ponoszone na rzecz Skarbu Państwa w związku z ustanawianymi zabezpieczeniami. Ich wysokość jest jednakowa niezależnie od tego, w jakim banku zaciągany jest kredyt (np. ustanowienie lub wykreślenie hipoteki).

Istnieje możliwość sfinansowania dodatkowych kosztów związanych z kredytem przez ING Bank Śląski - o szczegóły pytaj doradcę.

Sprawdź aktualną wysokość opłat i prowizji

Wysokość kredytu, który można uzyskać w Banku, jest ograniczana poprzez koszt, wartość nieruchomości oraz Twoją zdolność kredytową.

• Koszt - najczęściej określane jest pewne minimum środków, które trzeba zainwestować w przedmiot kredytowania (nieruchomość), aby Bank mógł sfinansować resztę. W niektórych przypadkach możliwe jest sfinansowanie 100% kosztu inwestycji - zapytaj doradcę.
   
• Wartość nieruchomości - aby zapewnić sobie możliwość przymusowej spłaty kredytu w formie sprzedaży nieruchomości, Bank określa każdorazowo jej wartość (realną cenę, jaką może za nią uzyskać). Dodatkowo ogranicza maksymalną kwotę kredytu do określonej części wartości (najczęściej 80%).
   
• Zdolność kredytowa - sprawdź na jaki kredyt Cię stać

Poza bieżącą spłatą rat, wynikającą z harmonogramu kredytowego, masz prawo do wcześniejszej spłaty kredytu. Nadpłata taka jest często obciążona prowizją rekompensacyjną naliczaną w całym okresie kredytowania lub przez pewną jego część.

Po dokonaniu nadpłaty zmniejsza się saldo kredytu, co powoduje, że musi ulec zmianie harmonogram spłaty (ustalony dla pierwotnej kwoty kredytu). W zależności od banku i rodzaju kredytu, odbywa się to poprzez skrócenie okresu spłaty lub proporcjonalne zmniejszenie rat (np. ING Bank Śląski).

Mimo wpłaty prowizji od wcześniejszej spłaty, nadpłata daje Ci zysk polegający na zmniejszeniu się wysokości płaconych odsetek. Szczególnie jest to odczuwalne przy kredytach z bardzo długim terminem spłaty. Zysk ten jest jednak dostrzegalny dopiero po całkowitej spłacie kredytu i porównaniu odsetek zapłaconych z planowanymi na początku kredytu.

Oprocentowanie to cena, jaką płacisz bankowi za "pożyczenie" środków finansowych. Oprocentowanie naliczane jest od momentu uruchomienia kredytu do jego całkowitej spłaty od bieżącego salda kredytu.

Wysokość oprocentowania uzależniona jest od różnych czynników, m.in. od wysokości wkładu własnego, kwoty kredytu, okresu spłaty, wysokości Twoich dochodów.

Oprocentowanie stałe oznacza, że przez cały okres kredytowania bank gwarantuje, iż nie ulegnie ono zmianie. Oprocentowanie stałe jest korzystne w szczególności, kiedy przewidywane są gwałtowne skoki oprocentowania. W kredytach długoterminowych, takich jak kredyty hipoteczne, oprocentowanie stałe nie jest polecane i rzadko stosowane ze względu na nikłe możliwości przewidzenia tendencji zmian oprocentowania na rynku międzybankowym.

Oprocentowanie zmienne jest stosowane niemalże we wszystkich kredytach mieszkaniowych długoterminowych. Oprocentowanie kredytu jest podane w określonej wysokości na dzień zawierania umowy wraz ze sposobem i terminami jego zmiany.

Oprocentowanie promocyjne jest obecnie bardzo często stosowane przez banki. Proponowane jest Klientom w pierwszym okresie po podpisaniu umowy kredytowej (najczęściej 12 miesięcy, choć stosowane są także inne okresy). Po upływie takiego okresu kredyt jest oprocentowany według stopy powszechnie obowiązującej dla danego kredytu w danym banku.

Stawki oprocentowania - na wysokość oprocentowania składają się wskaźnik rynkowy (np. WIBOR) oraz marża banku. Często zdarza się, że bank opiera swoje oprocentowanie na stawkach ustalanych przez zarząd banku na podstawie sytuacji na rynku międzybankowym i sytuacji gospodarczej państwa. Stawka taka jest podawana jako łączna wartość zawierająca już marżę banku.

Zmiany oprocentowania - termin zmiany oprocentowania i możliwości banku co do wielkości jego zmiany określa umowa kredytowa (najczęściej stosowane są zmiany co 3, 6 i 12 miesięcy). Po zmianie oprocentowania bank informuje Kredytobiorcę o jego nowej wysokości oraz o wielkości raty, jaką przez kolejny okres będzie płacił.

Rozważając możliwość skorzystania z kredytu, wiele osób ma dylemat: wybrać długi czy krótki okres spłaty i jak się to odnosi do całkowitego kosztu kredytu?

Odpowiadając sobie na to pytanie powinieneś rozważyć wszystkie plusy i minusy obu opcji i zdecydować się na tę, która będzie dla Ciebie najbardziej korzystna:

• Przy wyborze długiego okresu kredytowania całkowity koszt odsetkowy kredytu jest stosunkowo wysoki, co jest spowodowane długoletnim „korzystaniem” ze środków udostępnionych przez bank. Jednak niska rata kredytu pozwala na lepsze wykorzystanie budżetu domowego i zaoszczędzenie środków. To z kolei pozwala na dokonanie wcześniejszej spłaty kredytu (i zmniejszenie w ten sposób płaconych odsetek) oraz - co ma istotne znaczenie - na dokonanie dodatkowych nakładów na świeżo nabytą nieruchomość lub realizację innych inwestycji.


• Przy podjęciu decyzji o krótkim okresie spłaty powinieneś mieć na uwadze to, że niskie koszty kredytu w ogólnym rozrachunku są uzyskiwane wysokim obciążeniem miesięcznym. Wybór takiej opcji powoduje ograniczenia w budżecie i może doprowadzić do zachwiania Twojej płynności finansowej. Przy podejmowaniu decyzji należy także pamiętać, że w trakcie spłaty kredytu istnieje mozliwość skrócenia lub wydłużenia okresu kredytowania.

Kredyty hipoteczne spłacane są w ratach zawierających odsetki za okres pomiędzy terminami płatności oraz część kapitału kredytu (wyjątek stanowią kredyty budowlano-hipoteczne).

Wyróżnia się kilka rodzajów rat:

• Annuitetowe - są to raty uśrednione, których wysokość łączna jest stała, a w poszczególnych ratach zmienia się wysokość kapitału i odsetek. Raty annuitetowe są obecnie najczęściej stosowane.
   
• Malejące - wysokość kapitału spłacanego co miesiąc jest stała, natomiast w związku ze zmniejszaniem się salda kredytu maleją raty odsetkowe, co w sumie daje zmniejszanie się całej raty.
   
• Rosnące - harmonogram spłaty kredytu jest ustalany tak, aby raty stanowiły na początku spłaty najmniejsze obciążenie i stopniowo rosły. Raty rosnące są obecnie bardzo rzadko stosowane.

ING Bank Śląski posiada w swojej ofercie produkty hipoteczne udzielane w złotych.

Skorzystanie z kredytu w złotówkach oznacza, że nie ponosisz żadnych dodatkowych kosztów związanych z ryzykiem kursowym.

Produkty hipoteczne indeksowane kursem waluty obcej są obciążone ryzykiem kursowym. Warto pamiętać o poniższych kwestiach:

• Kwota raty kredytu indeksowanego kursem waluty obcej jest podana w tej walucie, a jej spłata odbywa się poprzez zapłatę jej równowartości w walucie rodzimej. W przypadku zwyżki kursu danej waluty rata kredytu także wzrasta, nawet w sytuacji, kiedy nie jest podwyższana stopa procentowa kredytu. Zatem wzrost raty ma bezpośredni wpływ na Twój miesięczny budżet.
   
• Zmiana kursu waluty wpływa na wysokość salda kapitału w złotówkach. Wzrost kursu spowoduje wzrost kwoty kapitału pozostającego do spłaty.
   
• Gdy kredyt wypłacany jest w transzach, należy pamiętać, że są one uruchamiane wg aktualnego kursu waluty. Może to skutkować otrzymaniem niższej niż wnioskowana kwoty kredytu (w przypadku spadku wartości kursu).

Pamiętaj również, że kredyty/pożyczki indeksowane uruchamiane są po kursie kupna danej waluty (cenie skupu tej waluty przez bank). Natomiast spłata następuje po kursie sprzedaży (cenie nabycia danej waluty w banku). Różnica pomiędzy tymi kursami to dodatkowy koszt, który trzeba wziąć pod uwagę przy wyborze produktu indeksowanego kursem waluty obcej.

Wkład własny to posiadane przez Ciebie środki możliwe do sfinansowania części inwestycji. Najczęściej banki określają minimum, które musi zostać wniesione. Udzielając kredytu na korzystniejszych warunkach bank chce uzyskać potwierdzenie, że druga strona jest w stanie zainwestować własne środki i tym samym zwiększyć swoją wiarygodność finansową.

• Udokumentowanie

Jako wkład własny przyjmowane są głównie środki już poniesione (zadatek, cena zakupu działki, potwierdzenia zakupu materiałów budowlanych), ale także środki w gotówce możliwe do zainwestowania, jak również majątek przeznaczony do sprzedaży. Możliwe jest także udokumentowanie poniesionego wkładu własnego poprzez określenie jego wysokości w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby banku.

• Nadwyżka

Zdarza się, że po zakończeniu robót budowlanych na rachunku kredytowym dostępne są jeszcze środki. W takiej sytuacji niektóre banki (w tym ING Bank Śląski) wyrażają zgodę na dowolne zadysponowanie nimi (np. wyposażenie nowego lokum). Jeżeli jednak zrezygnujesz z tych środków, to wysokość kredytu, rat i odsetek są bezpłatnie przeliczane. Powoduje to mniejsze obciążenie z tytułu spłaty zobowiązania.

• Ubezpieczenie wkładu własnego

Niektóre banki zgadzają się na udzielenie kredytu nawet wtedy, gdy nie masz możliwości wniesienia wkładu własnego. W takiej sytuacji wymagają jego ubezpieczenia. Musisz zatem liczyć się ze zwiększeniem kosztów kredytu i wysokości miesięcznego obciążenia finansowego.

• Wyższy kredyt czy sprzedaż majątku?

Powinieneś dokładnie rozważyć które rozwiązanie będzie dla Ciebie korzystniejsze: niższa kwota kredytu i wniesienie w inwestycję środków ze sprzedaży posiadanego już mieszkania, czy też wyższy kredyt bez wnoszenia wkładu własnego? Obie opcje mają swoje plusy i minusy, dlatego też decyzja podjęta w tej kwestii powinna być dobrze przemyślana.

W przypadku mieszkaniowych kredytów hipotecznych i budowlano-hipotecznych najczęściej są stosowane następujące zabezpieczenia:

• Hipoteka - zabezpieczenie główne w przypadku kredytów hipotecznych polegające na obciążeniu nieruchomości na rzecz banku.
   
• Ubezpieczenie nieruchomości - w przypadku zabezpieczeń na majątku Kredytobiorcy, takim jak hipoteka czy zastaw, bank ma obowiązek (na podstawie Prawa Bankowego) zadbać o to, aby przedmiot zabezpieczenia nie uległ zniszczeniu. Dlatego konieczne jest ubezpieczanie nieruchomości od zdarzeń losowych.
   
• Weksel - papier wartościowy wystawiany przez dłużnika i upoważniający bank do domagania się zapłaty wynikającej z niego należności, gdy spełnione są określone przesłanki. W przypadku najczęściej stosowanego weksla in blanco kwota oraz inne elementy nie są od razu wpisywane na wekslu, lecz określane przez strony w deklaracji wekslowej.
   
• Polisa na życie - aby zminimalizować ryzyko utraty możliwości odzyskania należności w wyniku śmierci Kredytobiorcy, niektóre banki - jako obowiązkowe lub dodatkowe zabezpieczenie kredytu - stosują cesję praw z polisy na życie.
  
  UWAGA: Polisa na życie nie może być jedynym zabezpieczeniem kredytu ze względu na brak możliwości dochodzenia roszczeń za życia ubezpieczonego w przypadku, gdy przestaje on spłacać kredyt.
   
• Ubezpieczenie kredytu - ze względu na długi okres oczekiwania na wpis hipoteki, czyli ustanowienie głównego zabezpieczenia kredytu, bank umożliwia wcześniejsze jego uruchomienie pod warunkiem ustanowienia zabezpieczenia tymczasowego. Wygasa ono w momencie przedstawienia potwierdzenia wpisu hipoteki.
  
  Najczęściej stosowanym zabezpieczeniem w takiej sytuacji jest ubezpieczenie kredytu polegające na tym, że w zamian za zapłaconą składkę zakład ubezpieczeń przejmuje na siebie ryzyko niespłacenia kredytu i zobowiązuje się w zastępstwie Kredytobiorcy uregulować należności wobec banku.
  
  Poza opisanym wyżej ubezpieczeniem kredytu występuje również ubezpieczenia dobrowolne od ryzyka utraty pracy Kredytobiorcy lub ubezpieczenie wkładu własnego. Wszelkie formalności związane z tym zabezpieczeniem są dokonywane przez bank.
   
• Inne - banki w stosunku do kredytów mieszkaniowych akceptują także inne zabezpieczenia, np. zastaw na samochodzie, przewłaszczenie, a także poręczenie wekslowe lub cywilne.