Pożyczka hipoteczna

W ramach grupy kredytów zabezpieczonych hipoteką przeznaczonych na cele mieszkaniowe wyróżnić można:

• Kredyty hipoteczne

• Przeznaczone na nabycie już zakończonych inwestycji - zakup nieruchomości, wykup nieruchomości od Spółdzielni Mieszkaniowych, zakładów pracy, gmin, Skarbu Państwa, Wojskowej Agencji Mieszkaniowej lub stanowiące mienie komunalne czy spłatę innych kredytów mieszkaniowych.
• Przeznaczone na spłatę innych zobowiązań nie związanych z celami mieszkaniowymi (kredyt konsolidacyjny).
• Przeznaczone na refinansowanie udokumentowanych kosztów celu mieszkaniowego poniesionych do 12 miesięcy wstecz licząc od daty złożenia wniosku kredytowego.
• Przeznaczone na sfinansowanie trwałego wyposażenia mieszkania, np. mebli kuchennych na miarę wraz z wbudowanymi urządzeniami AGD, sauny, kominka, klimatyzacji, itp.

• Kredyty budowlano-hipoteczne

• Przeznaczone są na sfinansowanie nieruchomości, które jeszcze nie zostały oddane do użytkowania lub wymagają wykonania pewnych prac budowlanych (remont, modernizacja nieruchomości).

• Pożyczka hipoteczna

• Odrębnym produktem bankowym jest pożyczka hipoteczna. Jest ona także udzielana w oparciu o zabezpieczenie hipoteczne, jednakże - w przeciwieństwie do kredytu - nie ma konieczności wskazywania jej przeznaczenia.

W połączeniu z każdym celem kredytu hipotecznego lub budowlano-hipotecznego można także uzyskać dodatkową kwotę (maksymalnie 30% wartości nieruchomości) z tytułu refinansowania kosztów związanych z nieruchomością. Łączna kwota kredytu wraz z refinansowaniem nie może przekroczyć 80% wartości nieruchomości. W powyższym przypadku Bank nie wymaga udokumentowania kosztów związanych z nieruchomością. Przy kredytach budowlano-hipotecznych wypłata części środków przeznaczonych na refinansowanie następuje po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.

Zanim Bank udzieli Ci kredytu na inwestycje mieszkaniowe, musi nabrać pewności, że jesteś osobą wiarygodną. Sprawdzi czy posiadasz źródło dochodów pozwalające na dobrowolną spłatę kredytu, czy wniosłeś lub jesteś w stanie wnieść minimalny wkład własny, a przede wszystkim czy dana inwestycja/transakcja ma miejsce i jest prowadzona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

• Źródło dochodów

W zależności od rodzaju źródła dochodów zmienia się zakres oraz ilość wymaganych dokumentów. W przypadku umowy o pracę czy emerytury potrzebne dokumenty ograniczają się do jednego, góra dwóch – zaświadczenie o wysokości dochodów, decyzja i odcinek z emerytury, ewentualnie świadectwo pracy. Jeżeli natomiast prowadzisz własną działalność gospodarczą, konieczne jest przedstawienie m.in. dokumentów statutowych firmy (wpis do ewidencji, REGON, umowa spółki), zaświadczeń o braku zaległości wobec Skarbu Państwa (ZUS, Urząd Skarbowy) aż do weryfikacji dochodów włącznie (kopie rocznych zeznań podatkowych).

• Przedmiot kredytowania

W zależności od rodzaju inwestycji katalog wymaganych dokumentów także jest zróżnicowany. Niezbędne jest przedstawienie dokumentów:

• potwierdzających prawo własności nieruchomości - odpis z księgi wieczystej, wyrys i wypis z ewidencji gruntów, zaświadczenie o przysługującym prawie własnościowym, itp.,
• związanych z transakcją nabycia - akt notarialny, umowa przedwstępna dla przyszłych umów kupna-sprzedaży,
• potwierdzających zgodność inwestycji z prawem - pozwolenie na budowę, pozwolenie na użytkowanie, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, dziennik budowy,
• potwierdzających koszt inwestycji już poniesiony - rachunki, pokwitowania zapłaty,
• potwierdzających koszt inwestycji do poniesienia - kosztorys, umowy z wykonawcą, deweloperem, harmonogram budowy.

• Kosztorys

Kosztorys jest integralną częścią umowy. Tworzony na potrzeby kredytu bankowego stanowi zazwyczaj załącznik do umowy, który w myśl jej postanowień nie może być w trakcie budowy zmieniany. Oznacza to, że podczas tworzenia kosztorysu trzeba realnie ocenić koszty poszczególnych robót. Jeżeli kwota kredytu nie pokrywa całego kosztu budowy, a Ty przedstawisz potwierdzenie posiadania niezbędnych środków w celu uzupełnienia braków, Bank może zażądać tzw. naprzemiennego finansowania. Polega to na tym, że po uruchomieniu transzy kredytu powinieneś zainwestować część własnych środków, aby móc liczyć na uruchomienie następnej części kredytu.

• Majątek (Wkład własny)

Jako wkład własny przyjmowane są głównie środki już wniesione (zadatek, kwota przeznaczona na zakup działki, potwierdzenia zakupu materiałów budowlanych), ale także środki w gotówce możliwe do zainwestowania, jak również majątek przeznaczony do sprzedaży. Możliwe jest także udokumentowanie wysokości poniesionego wkładu własnego poprzez jej określenie w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę na potrzeby Banku.

Oprocentowanie to cena, jaką płacisz bankowi za "pożyczenie" środków finansowych. Oprocentowanie naliczane jest od momentu uruchomienia kredytu do jego całkowitej spłaty od bieżącego salda kredytu.

Wysokość oprocentowania uzależniona jest od różnych czynników, m.in. od wysokości wkładu własnego, kwoty kredytu, okresu spłaty, wysokości Twoich dochodów.

Oprocentowanie stałe oznacza, że przez cały okres kredytowania bank gwarantuje, iż nie ulegnie ono zmianie. Oprocentowanie stałe jest korzystne w szczególności, kiedy przewidywane są gwałtowne skoki oprocentowania. W kredytach długoterminowych, takich jak kredyty hipoteczne, oprocentowanie stałe nie jest polecane i rzadko stosowane ze względu na nikłe możliwości przewidzenia tendencji zmian oprocentowania na rynku międzybankowym.

Oprocentowanie zmienne jest stosowane niemalże we wszystkich kredytach mieszkaniowych długoterminowych. Oprocentowanie kredytu jest podane w określonej wysokości na dzień zawierania umowy wraz ze sposobem i terminami jego zmiany.

Oprocentowanie promocyjne jest obecnie bardzo często stosowane przez banki. Proponowane jest Klientom w pierwszym okresie po podpisaniu umowy kredytowej (najczęściej 12 miesięcy, choć stosowane są także inne okresy). Po upływie takiego okresu kredyt jest oprocentowany według stopy powszechnie obowiązującej dla danego kredytu w danym banku.

Stawki oprocentowania - na wysokość oprocentowania składają się wskaźnik rynkowy (np. WIBOR) oraz marża banku. Często zdarza się, że bank opiera swoje oprocentowanie na stawkach ustalanych przez zarząd banku na podstawie sytuacji na rynku międzybankowym i sytuacji gospodarczej państwa. Stawka taka jest podawana jako łączna wartość zawierająca już marżę banku.

Zmiany oprocentowania - termin zmiany oprocentowania i możliwości banku co do wielkości jego zmiany określa umowa kredytowa (najczęściej stosowane są zmiany co 3, 6 i 12 miesięcy). Po zmianie oprocentowania bank informuje Kredytobiorcę o jego nowej wysokości oraz o wielkości raty, jaką przez kolejny okres będzie płacił.

Rozważając możliwość skorzystania z kredytu, wiele osób ma dylemat: wybrać długi czy krótki okres spłaty i jak się to odnosi do całkowitego kosztu kredytu?

Odpowiadając sobie na to pytanie powinieneś rozważyć wszystkie plusy i minusy obu opcji i zdecydować się na tę, która będzie dla Ciebie najbardziej korzystna:

• Przy wyborze długiego okresu kredytowania całkowity koszt odsetkowy kredytu jest stosunkowo wysoki, co jest spowodowane długoletnim „korzystaniem” ze środków udostępnionych przez bank. Jednak niska rata kredytu pozwala na lepsze wykorzystanie budżetu domowego i zaoszczędzenie środków. To z kolei pozwala na dokonanie wcześniejszej spłaty kredytu (i zmniejszenie w ten sposób płaconych odsetek) oraz - co ma istotne znaczenie - na dokonanie dodatkowych nakładów na świeżo nabytą nieruchomość lub realizację innych inwestycji.


• Przy podjęciu decyzji o krótkim okresie spłaty powinieneś mieć na uwadze to, że niskie koszty kredytu w ogólnym rozrachunku są uzyskiwane wysokim obciążeniem miesięcznym. Wybór takiej opcji powoduje ograniczenia w budżecie i może doprowadzić do zachwiania Twojej płynności finansowej. Przy podejmowaniu decyzji należy także pamiętać, że w trakcie spłaty kredytu istnieje mozliwość skrócenia lub wydłużenia okresu kredytowania.

Wysokość kredytu, który można uzyskać w Banku, jest ograniczana poprzez koszt, wartość nieruchomości oraz Twoją zdolność kredytową.

• Koszt - najczęściej określane jest pewne minimum środków, które trzeba zainwestować w przedmiot kredytowania (nieruchomość), aby Bank mógł sfinansować resztę. W niektórych przypadkach możliwe jest sfinansowanie 100% kosztu inwestycji - zapytaj doradcę.
   
• Wartość nieruchomości - aby zapewnić sobie możliwość przymusowej spłaty kredytu w formie sprzedaży nieruchomości, Bank określa każdorazowo jej wartość (realną cenę, jaką może za nią uzyskać). Dodatkowo ogranicza maksymalną kwotę kredytu do określonej części wartości (najczęściej 80%).
   
• Zdolność kredytowa - sprawdź na jaki kredyt Cię stać

Kredyty hipoteczne spłacane są w ratach zawierających odsetki za okres pomiędzy terminami płatności oraz część kapitału kredytu (wyjątek stanowią kredyty budowlano-hipoteczne).

Wyróżnia się kilka rodzajów rat:

• Annuitetowe - są to raty uśrednione, których wysokość łączna jest stała, a w poszczególnych ratach zmienia się wysokość kapitału i odsetek. Raty annuitetowe są obecnie najczęściej stosowane.
   
• Malejące - wysokość kapitału spłacanego co miesiąc jest stała, natomiast w związku ze zmniejszaniem się salda kredytu maleją raty odsetkowe, co w sumie daje zmniejszanie się całej raty.
   
• Rosnące - harmonogram spłaty kredytu jest ustalany tak, aby raty stanowiły na początku spłaty najmniejsze obciążenie i stopniowo rosły. Raty rosnące są obecnie bardzo rzadko stosowane.

W przypadku mieszkaniowych kredytów hipotecznych i budowlano-hipotecznych najczęściej są stosowane następujące zabezpieczenia:

• Hipoteka - zabezpieczenie główne w przypadku kredytów hipotecznych polegające na obciążeniu nieruchomości na rzecz banku.
   
• Ubezpieczenie nieruchomości - w przypadku zabezpieczeń na majątku Kredytobiorcy, takim jak hipoteka czy zastaw, bank ma obowiązek (na podstawie Prawa Bankowego) zadbać o to, aby przedmiot zabezpieczenia nie uległ zniszczeniu. Dlatego konieczne jest ubezpieczanie nieruchomości od zdarzeń losowych.
   
• Weksel - papier wartościowy wystawiany przez dłużnika i upoważniający bank do domagania się zapłaty wynikającej z niego należności, gdy spełnione są określone przesłanki. W przypadku najczęściej stosowanego weksla in blanco kwota oraz inne elementy nie są od razu wpisywane na wekslu, lecz określane przez strony w deklaracji wekslowej.
   
• Polisa na życie - aby zminimalizować ryzyko utraty możliwości odzyskania należności w wyniku śmierci Kredytobiorcy, niektóre banki - jako obowiązkowe lub dodatkowe zabezpieczenie kredytu - stosują cesję praw z polisy na życie.
  
  UWAGA: Polisa na życie nie może być jedynym zabezpieczeniem kredytu ze względu na brak możliwości dochodzenia roszczeń za życia ubezpieczonego w przypadku, gdy przestaje on spłacać kredyt.
   
• Ubezpieczenie kredytu - ze względu na długi okres oczekiwania na wpis hipoteki, czyli ustanowienie głównego zabezpieczenia kredytu, bank umożliwia wcześniejsze jego uruchomienie pod warunkiem ustanowienia zabezpieczenia tymczasowego. Wygasa ono w momencie przedstawienia potwierdzenia wpisu hipoteki.
  
  Najczęściej stosowanym zabezpieczeniem w takiej sytuacji jest ubezpieczenie kredytu polegające na tym, że w zamian za zapłaconą składkę zakład ubezpieczeń przejmuje na siebie ryzyko niespłacenia kredytu i zobowiązuje się w zastępstwie Kredytobiorcy uregulować należności wobec banku.
  
  Poza opisanym wyżej ubezpieczeniem kredytu występuje również ubezpieczenia dobrowolne od ryzyka utraty pracy Kredytobiorcy lub ubezpieczenie wkładu własnego. Wszelkie formalności związane z tym zabezpieczeniem są dokonywane przez bank.
   
• Inne - banki w stosunku do kredytów mieszkaniowych akceptują także inne zabezpieczenia, np. zastaw na samochodzie, przewłaszczenie, a także poręczenie wekslowe lub cywilne.

Maksymalna kwota kredytu jest określana indywidualnie. Brana jest przy tym pod uwagę Twoja zdolność kredytowa rozumiana jako kwota, którą w opinii banku jesteś w stanie przeznaczyć na spłatę udzielonego kredytu.

W celu obliczenia zdolności kredytowej bank potrzebuje następujących danych:

• Źródła dochodu - konieczne jest przedstawienie zaświadczeń oraz innych dokumentów pozwalających na ocenę wysokości uzyskiwanego dochodu:

• umowa o pracę - weryfikacja dochodu określająca także okres zatrudnienia, stanowisko, itp.,
• działalność gospodarcza - kopie zeznań rocznych, zaświadczenie o wysokości dochodu wystawione przez Urząd Skarbowy,
• emerytura - aktualna decyzja o rewaloryzacji i odcinek emerytury,
• renta - decyzja o przyznaniu renty i odcinek renty.

• Zobowiązania - miesięczne obciążenia budżetu domowego z tytułu posiadanych zobowiązań wpływają w znaczący sposób na Twoje możliwości finansowe. Dlatego też banki żądają potwierdzenia wysokości wszystkich zobowiązań (limity, pożyczki odnawialne, karty kredytowe, itp.).

• Koszty stałe - niezależnie od posiadanych (lub nie) zobowiązań, banki przyjmują pewną wartość, która stanowi część dochodu przeznaczanego „na życie”. Kwota ta jest uzależniona od ilości osób pozostających na Twoim utrzymaniu, Twojego dochodu oraz deklarowanych kosztów. Koszty stałe zawsze pomniejszają dochód i tym samym powodują ograniczenie możliwości obsługi rat kredytowych.