Jasne zasady finansowania nieruchomości

Z naszej strony dowiesz się:

  • jakie warunki musisz spełnić, jako nasz partner w ramach umowy o kredyt hipoteczny/pożyczkę hipoteczną;
  • jakie obowiązki finansowe wynikają z zaciągnięcia kredytu hipotecznego/pożyczki hipotecznej;
  • jakie są warianty możliwych odsetek i spłat kredytu hipotecznego/pożyczki hipotecznej;
  • jakie koszty związane są z zaciągnięciem kredytu hipotecznego/pożyczki hipotecznej.

Na jaki cel możesz przeznaczyć
kredyt hipoteczny?


1. Mieszkaniowy kredyt hipoteczny 

  • środki możesz przeznaczyć na zakup domu lub mieszkania (własność lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu);
  • kredyt możesz równie wykorzystać na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w naszym lub innym banku;

2. Mieszkaniowy kredyt budowlano-hipoteczny

  • środki możesz przeznaczyć na zakup działki budowlanej i budowę domu (niezależnie od tego, czy budujesz sam, buduje deweloper lub spółdzielnia);
  • kredyt możesz także wykorzystać na remont lub modernizację swojego domu lub mieszkania;

3. Pożyczka hipoteczna
To zobowiązanie zabezpieczone hipoteką bez sprecyzowanego celu kredytowania.

  • możesz przeznaczyć pozyskane pieniądze na dowolny cel, niezwiązany z działalnością gospodarczą;

4. Kredyt konsolidacyjny

  • kwotę kredytu przelejemy na spłatę pozostałych zobowiązań kredytowych i połączymy je w jeden kredyt, z jedną ratą do spłaty;

Zabezpieczenie kredytu

O czym musisz pamiętać?
Ustanowienie hipoteki na nieruchomości jest zabezpieczeniem Twojego kredytu.

Hipoteka może zostać ustanowiona zarówno na kredytowanej nieruchomości, jak i innej nieruchomości (należącej do Ciebie lub osoby trzeciej). Pamietaj, żeby ustanowić hipotekę na nieruchomości osoby trzeciej (np. kogoś z rodziny) - musisz spełnić pewne warunki. Zapytaj nas o szczegóły.

Czym jest zabezpieczenie tymczasowe?
Do czasu prawomocnego wpisu hipoteki w księdze wieczystej zastosujemy podwyższenie marży kredytu. Obniżymy ją zaraz po ustanowieniu hipoteki.

Dodatkowo możesz zabezpieczyć spłatę kredytu dzięki ubezpieczeniom:

  • ubezpieczenie kredytowanej nieruchomości
  • ubezpieczenie kredytobiorcy na życie

W naszej ofercie znajdziesz ubezpieczenia na życie oraz ubezpieczenia nieruchomości w kilku wariantach. Zapytaj nas o szczegóły. 

icon

Pamiętaj, że to Ty wybierasz, czy chcesz ubezpieczyć się indywidualnie, czy za naszym pośrednictwem. Wybór ubezpieczenia może mieć znaczenie dla uzyskania preferencji cenowych.

Sprawdź ofertę ubezpieczeń w ING Banku Śląskim 

Ryzyko zmian cen nieruchomości

Jednym z zabezpieczeń kredytu hipotecznego jest hipoteka ustanowiona na nieruchomości. W związku z tym rynkowa wartość takiego zabezpieczenia jest uzależniona wielu czynników w tym m.in. od relacji na lokalnym rynku nieruchomości oraz sytuacji ekonomicznej. Efektem działania tych czynników może być istotny spadek wartości nieruchomości jak również jej wzrost.

Zgodnie z regulacjami wewnętrznymi Banku, przez  istotny spadek wartości nieruchomości rozumie się  zmniejszenie jej rynkowej wartości, o co najmniej 20 % w stosunku do wartości nieruchomości przyjętej na dzień ustanowienia zabezpieczenia. Wartość tą zobaczysz w swojej umowie kredytowej.
Konsekwencją istotnego spadku wartości może być konieczność ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu, w formie hipoteki na innej nieruchomości niż ta która dotychczas stanowi przedmiot zabezpieczenia. Przy czym wartość dodatkowego zabezpieczenia powinna odpowiadać co najmniej kwocie o którą spadła wartość nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia tzn.  stosunek aktualnego salda zadłużenia (razem z prowizjami i odsetkami) do wartości wszystkich zabezpieczeń nie może być wyższy niż 80%. Jeśli nie będziesz mógł ustanowić takiego zabezpieczenia Bank dopuszcza również możliwość ustalenia innego rodzaju dodatkowego zabezpieczenia, nastąpi to w trybie indywidulanych uzgodnień.

Pamiętaj, że odpowiadasz wobec Banku za zaciągnięte zobowiązanie do jego wysokości. Dlatego też, jeśli dojdzie do wymuszonej sprzedaży nieruchomości na rynku lub sprzedaży w  postępowaniu egzekucyjnym,  a uzyskana cena sprzedaży  będzie niewystarczająca do całkowitej spłaty zaciągniętego zobowiązania wraz z odsetkami, opłatami, będziesz zobowiązany do uregulowania brakującej kwoty. 

Okres kredytowania

Kredyty hipoteczne są z zasady długoterminowe - w ten sposób łatwiej Ci spłacić wysoką kwotę kredytu, w relatywnie niskich ratach.

Standardowe okresy kredytowania w przypadku kredytów hipotecznych wynoszą z reguły do 25 lat. W naszym Banku, tak jak w wielu innych, maksymalnie kredyt może zostać udzielony nawet na 35 lat.  

Pamiętaj jednak, że kredyt udzielony na tak długi okres czasu jest potencjalnie bardziej ryzykowny , gdyż trudniej jest przewidzieć zmiany Twojej sytuacji finansowej w tak długiej perspektywie czasu. Zwróć też uwagę na to, że  im dłuższy okres kredytowania, tym dłuższy jest czas spłacania odsetek, co podnosi koszt kredytu.

Jeśli interesuje Cię pożyczka hipoteczna – maksymalny okres kredytowania dla tego produktu w naszym banku wynosi 25 lat.  

Wycena nieruchomości

Jeśli chcesz wziąć kredyt hipoteczny, konieczne jest oszacowanie wartości nieruchomości, która będzie stanowiła zabezpieczenie kredytu (wspomniana wyżej hipoteka). Podstawą tego oszacowania będzie wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym.

Zlecając operat szacunkowy za pośrednictwem banku, ponosisz jego koszt. Wykonany operat szacunkowy stanowi Twoją własność, dlatego otrzymasz jego oryginał. Pamiętaj, że możesz dostarczyć swój własny operat wraz ze złożeniem wniosku.

Oprocentowanie kredytu

Wykorzystana kwota kredytu/pożyczki może być oprocentowana według:

  • Oprocentowania zmiennego

Oprocentowanie kredytu hipotecznego oraz pożyczki hipotecznej jest zmienne i składa się ze wskaźnika referncyjnego WIBOR 6M oraz marży banku (stałej w całym okresie kredytowania). Kredytów udzielamy tylko w złotych polskich (PLN). 
Oprocentowanie kredytu = stała marża banku + WIBOR 6M 
Uwaga, marża banku może ulec zmianie na szczególnych warunkach związanych z dobrowolnym skorzystaniem z dodatkowych produktów/usług (np. ubezpieczenie), jak też w innych sytuacjach określonych w Twojej umowie.

Bank aktualizuje oprocentowanie kredytu co 6 miesięcy o aktualną wartość WIBOR 6M z danego dnia.

Musisz wiedzieć, że ponosisz ryzyko zmieniającej się stopy oprocentowania kredytu – po każdej aktualizacji stopy kwota raty Twojego kredytu będzie rosła lub malała. W momencie podpisania umowy nie można określić jak będzie się kształtował wskaźnik referencyjny WIBOR (ang. Warsaw Interbank Offered Rate) w trakcie całego okresu kredytowania. WIBOR to wskaźnik określający koszt pozyskania pieniądza przez bank na rynku międzybankowym. Oznaczenie 6M przy wskaźniku WIBOR oznacza częstotliwość jego aktualizacji – tutaj: co 6 miesięcy. Wskaźnik referencyjny WIBOR jest ustalany zgodnie z Regulaminem fixingu stawek referencyjnych WIBID i WIBOR. Organizatorem fixingu stawki referencyjnych WIBOR jest GPW Benchmark SA z siedzibą w Warszawie. Informacja o aktualnej wartości WIBOR jest dostępna m.in. na stronie https://gpwbenchmark.pl/

Ryzyko zmiany stopy procentowej w trakcie spłaty kredytu dotyczy wszystkich kredytów o zmiennym oprocentowaniu. Ponieważ wysokość wskaźnika referencyjnego WIBOR zależy od wielu czynników (m.in. od wysokości ustalanych przez RPP stóp procentowych), trudno przewidzieć jej długookresowy trend, jednak możemy obserwować historyczne notowania WIBOR. 

Poniższy wykres obrazuje wysokość wskaźnika referencyjnego WIBOR 6M w perspektywie ostatnich 18 lat:

Historyczne dane pokazują jak kształtował się wskaźnik WIBOR, jednak nie są one gwarancją utrzymania trendu spadkowego. Należy przyjąć, że stawka WIBOR może podlegać zmianom również w kierunku wzrostowym. 

Obecna wysokość wskaźnika referencyjnego WIBOR jest historycznie najniższa w stosunku do analizowanego okresu (1,78%). Oznacza to również, że obecna wysokość miesięcznej raty kredytów opartych o zmienną stopę jest bardzo niska w stosunku do analizowanego okresu. Zmiana stawki referencyjnej WIBOR wpływa na oprocentowanie – a w konsekwencji na wysokość miesięcznej raty. Poniższy wykres prezentuje zależność pomiędzy stawką WIBOR a wysokością miesięcznej raty dla 25 letniego kredytu na kwotę 218 000 PLN z oprocentowaniem 4,08% na które składa się marża Banku w wysokości 2,30% oraz WIBOR:

Zmiana wysokości miesięcznej raty to również zmiana całkowitego kosztu kredytu. Im dłuższy okres kredytowania i im więcej zmian oprocentowania w okresie kredytowania, tym większa może być potencjalna różnica kosztu kredytu w stosunku do określonego w oparciu o pierwotną kalkulację. 
W związku z długoterminowym charakterem zobowiązań hipotecznych oraz ryzykiem zmiennej stopy oprocentowania, w trakcie okresu kredytowania mogą wystąpić takie zdarzenia jak nieprzewidziany spadek dochodów, znaczący wzrost wysokości miesięcznej raty czy inne nieprzewidziane wcześniej wydatki. Badając Twoją zdolność kredytową Bank weźmiemy pod uwagę Twoje dochody oraz zobowiązania jak również możliwość terminowej spłaty kredytu. Zachęcamy jednak, aby zarówno na etapie wnioskowania o kredyt jak i w trakcie jego spłaty zawsze dążyć do zachowania właściwych proporcji pomiędzy poziomem miesięcznych dochodów a miesięcznych obciążeń, mając na uwadze, że zarówno te pierwsze jak i drugie mogą się zmieniać w czasie .

 

Szczegółową symulację prezentującą wpływ zmiany wysokości wskaźnika referencyjnego WIBOR na wysokość Twojej raty i całkowity koszt kredytu otrzymasz wraz z symulacją kosztów i wysokości rat kredytu hipotecznego. 

 

  • Oprocentowania stałego

Możesz skorzystać również z kredytu lub pożyczki o oprocentowaniu stałym. Jeśli wybierzesz oprocentowanie stałe to Twój kredyt hipoteczny/pożyczka hipoteczna przez pierwsze 60 miesięcy od dnia jego uruchomienia będzie oprocentowany według stałej stopy procentowej. Po tym okresie - jeżeli nie skorzystasz z oferty Banku dla dalszego obowiązywania stałej stopy procentowej - jego oprocentowanie będzie zmienne. 

Podczas obowiązywania stałej stopy procentowej Twoja rata nie ulegnie zmianie, niezależnie od podwyższenia lub obniżenia wskaźnika referencyjnego WIBOR. Jeżeli nie zdecydujesz się na kolejny okres trwania oprocentowania stałego, Twój kredyt hipoteczny/pożyczka hipoteczna do końca obowiązywania umowy kredytowej będzie oprocentowany wg. oprocentowania zmiennego. Zmienne oprocentowanie składa się ze wskaźnika referencyjnego WIBOR 6M oraz stałej w całym okresie kredytowania marży banku – określonej w umowie. 

Sposób spłacania

Rata kredytu składa się z dwóch składników: części kapitałowej (tu zawiera się kwota, którą pożyczyłeś) oraz części odsetkowej (tu spłacasz odsetki od pożyczonego kapitału).

Możesz wybrać, czy chcesz spłacać kredyt w systemie rat równych, albo w systemie rat malejących.

  • Jeśli spłacasz kredyt w ratach równych – przez okres obowiązywania danej stawki stopy procentowej będziesz spłacać taką samą wysokość raty: odsetki naliczymy od kwoty kredytu pozostałej do spłaty, zaś część kapitałowa jest dodawana w takiej wysokości, aby raty były równe w każdym miesiącu. Początkowo udział kapitału w racie jest niski, a spłacane są głownie odsetki.
  • Jeśli spłacasz kredyt w ratach malejących – całkowita rata nie będzie taka sama w okresie obowiązywania danej stawki procentowej, lecz stale będzie maleć. Wynika to stąd, że część kapitałowa w racie spłaty nie wzrasta, lecz pozostaje na tym samym poziomie, a maleje część odsetkowa.

 

Reprezentatywny przykład
kredytu hipotecznego

Podany przykład ułatwi Ci zrozumienie kosztów związanych ze spłatą kredytu.

 

Reprezentatywny przykład dla kredytu hipotecznego w ofercie "Mieszkaj bez kompromisów (Łatwy start)" zabezpieczonego hipoteką

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) wynosi 4,45% przy następujących założeniach:​

  • okres kredytowania 25 lat,
  • całkowita kwota kredytu (bez kredytowanych kosztów) 237 400,00 zł,
  • całkowita kwota do zapłaty 392 353,61 zł,
  • oprocentowanie zmienne 3,71%,
    - w tym: stopa referencyjna WIBOR 6M 1,81% oraz marża 1,90%.
    Marża jest podwyższana o 0,3 pp. do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki umownej przy założeniu, że nastąpi to w terminie 6 miesięcy od zawarcia umowy kredytu. 
  • całkowity koszt kredytu 154 953,61 zł
    - w tym:
    prowizja 0 zł, odsetki 132 264,27 zł, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) i opłata sądowa za wpis hipoteki 219 zł, ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych 6 859,79 zł (kwota za cały okres kredytowania przy zabezpieczeniu na jednej nieruchomości), opłata za usługę wyceny nieruchomości zlecanej przez bank 680 zł (dla nieruchomości stanowiącej dom), opłata za prowadzenie konta Direct 0 zł, koszt przelewu przychodzącego i wychodzącego wykonanego w systemie bankowości internetowej w wysokości 0 zł, ubezpieczenia spłaty kredytu "Opcja Życie Plus" 14 930,55 zł. 
  • 282 miesięczne raty równe po 1 262,62 zł po ustanowieniu zabezpieczenia,
  • zabezpieczenie kredytu w wysokości minimum 296 750,00 zł.

Kalkulacja została dokonana na dzień 22 lipca 2017 r. na reprezentatywnym przykładzie. Zmienne oprocentowanie niesie ze sobą ryzyko zmiany wysokości odsetek przewidzianych do spłaty, a tym samym wysokości kwoty zadłużenia.

Koszty dodatkowe

Poza odsetkami mogą pojawić się następujące koszty związane z Twoim kredytem:

Koszty płacone bankowi
prowizja za udzielenie kredytu

1,9% udzielonej kwoty kredytu. 

Pamiętaj, że możesz wybrać wariant cenowy bez prowizji.

opłata za aneks do umowy kredytu 200 zł
opłata za inspekcję nieruchomości bez oceny wartości 150 zł
Koszty i podatki płatne osobom trzecim
wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego w wypadku zlecenia operatu za pośrednictwem Banku

- lokalu mieszkalnego: 420 zł
- domu jednorodzinnego: 680 zł
- nieruchomości nietypowej: 1 200 zł

ubezpieczenie nieruchomości od zdarzeń losowych - w wariancie podstawowym
0,0096% kwoty kredytu/pożyczki miesięcznie 

- w wariancie rozszerzonym
0,0228% kwoty kredytu/pożyczki miesięcznie 
ubezpieczenie kredytobiorcy na życie 0,0350% lub 0,0550% kwoty salda zadłużenia miesięcznie - w zależności od wariantu ubezpieczenia
wpis hipoteki do księgi wieczystej 200 zł
zmiana wpisu hipoteki 150 zł
wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej 100 zł
podatek od czynności cywilno-prawnych 19 zł
taksa notarialna ustalana indywidualnie z notariuszem

 

Wysokość powyższych kosztów zostanie dokładnie podana w informacjach przedkontraktowych oraz w Twojej umowie kredytu i Tabeli Opłat i Prowizji. Zwróć uwagę, że nie każdy
z tych kosztów musi wystąpić w Twoim kredycie.

 

Pytania i odpowiedzi

  • Czym są usługi dodatkowe?

    Wraz z umową kredytową możesz zawrzeć umowę o dodatkowe produkty lub usługi oferowane przez Bank lub inny podmiot (np. Towarzystwo Ubezpieczeń). Co więcej, udzielenie kredytu hipotecznego na przewidzianych warunkach może być uzależnione od zawarcia takiej umowy o skorzystaniu ze świadczeń dodatkowych.

    Typowymi świadczeniami dodatkowymi są np. ubezpieczenie nieruchomości lub ubezpieczenie na życie. Zaciągnięcie kredytu hipotecznego można także połączyć z korzystaniem innych produktów finansowych banku, co także może korzystnie wpłynąć na ostateczne warunki kredytu.

    Informacje na temat usług dodatkowych oraz wskazanie, czy mogą one zostać zakupione poza ofertą banku, otrzymasz w formularzu informacyjnym i umowie o kredyt hipoteczny.

  • Czy mogę spłacić kredyt hipoteczny wcześniej?

    Możesz spłacić część lub całość kredytu hipotecznego jeszcze przed terminem wynikającym z umowy kredytowej poprzez złożenie odpowiedniej dyspozycji w Oddziale lub poprzez system bankowości internetowej. 
    Dla umów zawieranych po 22.07.2017 nie pobieramy prowizji za wcześniejszą spłatę. 
    Przed podjęciem decyzji o wcześniejszej spłacie kredytu, możesz otrzymać od nas informację o wymaganej do spłaty kwocie.

     

  • Co się stanie, jeżeli będę spłacać kredyt nieterminowo?

    Wzięcie kredytu hipotecznego należy prawdopodobnie do najważniejszych decyzji finansowych w Twoim życiu. Jeżeli w okresie w którym zwiąże nas umowa, zmieni się Twoja sytuacja osobista, która spowoduje trudności finansowe - skontaktuj się z nami. Im wcześniej otwarcie poinformujesz nas o swojej sytuacji, tym większa szansa na znalezienie wspólnego rozwiązania.

    Jeżeli nie będziesz realizować płatności rat kredytu w wyznaczonych terminach, dojdzie do powstania zwłoki w spłacie, a niezapłacona kwota będzie podlegać podwyższonemu oprocentowaniu.

    Jako  kredytodawca  jesteśmy  uprawnieni  do  wypowiedzenia  umowy   o  kredyt  hipoteczny   i  do  skorzystania  z procedury egzekucji z ustanowionych zabezpieczeń (w szczególności: nieruchomości), gdy kredyt nie jest terminowo obsługiwany. Staramy się jednak zawsze unikać spieniężania nieruchomości – dysponujemy rozwiązaniami służącymi restrukturyzacji kredytu i warunków obsługi kredytu w sytuacji wystąpienia problemów ze spłatą.
    W  wypadku  wystąpienia   opóźnień  w  spłacie  kredytu,  najpierw  wyślemy  wezwanie  do  spłaty,  informując  Cię   o możliwości złożenia wniosku o restrukturyzację w ciągu 14 dni. Uwzględnimy taki wniosek, jeżeli znajdzie to uzasadnienie w ocenie Twojej sytuacji majątkowej. Wniosek o restrukturyzację może też zostać odrzucony. W takim przypadku otrzymasz 6-cio miesięczny okres na dobrowolną sprzedaż nieruchomości przed podjęciem przez nas czynności zmierzających do odzyskania należności w drodze egzekucji z nieruchomości.
    Jeżeli nie złożysz wniosku o restrukturyzację, a kredyt zostanie wypowiedziany, również otrzymasz 6-cio miesięczny okres na dobrowolną sprzedaż nieruchomości, zanim bank rozpocznie egzekucję z nieruchomości.
    Współpracujemy też z firmą, która pomaga naszym klientom w sprzedaży nieruchomości. Jako nasz Klient nie ponosisz żadnych kosztów z tym związanych. Skontaktuj się z nami i dowiedz się więcej o tej możliwości

Informacje ogólne o kredycie hipotecznym i pożyczce hipotecznej w ING Banku Śląskim