Chcesz kupić mieszkanie na rynku wtórnym? Sprawdź, jak oszacować jego realną wartość

2017-09-08

Kupno mieszkania na rynku wtórnym może być opłacalne pod warunkiem, że jego cena jest adekwatna do jego wartości. Możesz to sprawdzić, korzystając z usług specjalisty. Rzeczoznawca majątkowy stworzy dla Ciebie operat szacunkowy – dokument, który jest jedynym formalnym potwierdzeniem realnej wartości mieszkania.

Zakup mieszkania na rynku wtórnym – kwestia wyceny

Może się zdarzyć, że wycena mieszkania sprzedawanego bezpośrednio przez właściciela nie została wykonana profesjonalnie. W takiej sytuacji masz szansę negocjować cenę ustaloną przez sprzedającego, ale potrzebujesz argumentów do negocjacji. Pomoże Ci w tym rzeczoznawca majątkowy, który dokładnie sprawdzi, ile warta jest nieruchomość. Otrzymasz od niego specjalny dokument, zwany operatem szacunkowym.

Czy wiesz, że…
Operat szacunkowy to w istocie autorska opinia rzeczoznawcy majątkowego. Znajdziesz w nim szczegółowe informacje o wycenianym mieszkaniu oraz wytyczne, na podstawie których została oszacowana jego wartość.

Należycie wykonana, formalna wycena mieszkania jest wymagana przez bank, jeśli występujesz o kredyt hipoteczny, ponieważ to na jej podstawie ustalana jest kwota, jaką możesz otrzymać. Operat szacunkowy zaniża jednak często realną wartość nieruchomości. Dlaczego? Ponieważ nie uwzględnia kosztów wykończenia wnętrza, umeblowania czy wyposażenia, jakie znajduje się w mieszkaniu. Możesz więc potrzebować usług rzeczoznawcy majątkowego nie tylko wtedy, gdy chcesz negocjować cenę mieszkania z rynku wtórnego, ale także w przypadku, gdy jego realna wartość jest w istocie większa niż pierwotnie oszacowano (istnieje wówczas prawdopodobieństwo, że nie otrzymasz od banku oczekiwanej wielkości kredytu hipotecznego).

Jak zdobyć odpowiedni operat szacunkowy?

Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego, jeśli starasz się o kredyt hipoteczny, pomocny może okazać się bank. Wskaże Ci współpracujących z nim rzeczoznawców majątkowych, którzy wykonają wycenę nieruchomości, która Cię interesuje. Taki dokument formalny stanowi solidną podstawę do negocjacji ze sprzedającym i otrzymania kredytu hipotecznego o odpowiedniej wartości.

Czy wiesz, że…
Wartość mieszkania z rynku wtórnego jest określana głównie na podstawie porównania cen transakcyjnych, za które sprzedano inne, podobne nieruchomości w tej samej okolicy. W znacznie mniejszym stopniu liczy się to, jak przedstawia się dane lokum w środku. Dlatego wysoki standard mieszkania może mieć niewielki wpływ na profesjonalną wycenę nieruchomości.

Możesz również skorzystać z usług rzeczoznawców na własną rękę. Jednak wycena nieruchomości (formalna, w formie operatu szacunkowego) jest wykonywana wedle określonego schematu, dlatego może okazać się, że nawet korzystając z usług różnych osób, otrzymasz podobny wynik. Pamiętaj, że dobry rzeczoznawca powinien sięgać zawsze po najświeższe dane.

Kryteria, którymi kieruje się rzeczoznawca, tworząc wycenę mieszkania, to:

  1. Lokalizacja i sąsiedztwo;
  2. Usytuowanie lokalu w budynku (piętro);
  3. Powierzchnia lokalu;
  4. Wielkość budynku wielorodzinnego.

Cena operatu szacunkowego w stolicy to około 500 zł. Możesz też poprosić rzeczoznawcę o inne dane szacunkowe albo skorzystać z nieformalnych opinii czy ekspertyz dotyczących wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca przygotuje dokument porównawczy z cenami transakcyjnymi mieszkań, które są podobnej wielkości i znajdują się w tej samej okolicy, co lokum, którym jesteś zainteresowany (za taki dokument zapłacisz w Warszawie około 250 zł). Na podstawie tych danych możesz sam oszacować średnią cenę mieszkania. Jest to również okazja do zamówienia u rzeczoznawcy roboczej wersji operatu szacunkowego.

Cena transakcyjna a wywoławcza mieszkania z rynku wtórnego

Przed zakupem mieszkania na rynku wtórnym warto sprawdzić ceny nieruchomości, nie tylko w ogłoszeniach. Takie rozeznanie pozwoli Ci sporo zaoszczędzić, ponieważ z reguły operat szacunkowy wskazuje niższą cenę niż właściciel. Zazwyczaj jest to różnica na poziomie 1-35% ceny. Pamiętaj także, aby o kredyt hipoteczny w banku starać się z formalną wyceną nieruchomości, a nie kierując się cenami widocznymi w ogłoszeniach.


Chcesz bez ryzyka dobrze wybrać mieszkanie, zmieścić się w budżecie i mieć wszystko w jednym miejscu? Będziesz zaskoczony, jakie to proste!

Przejdź do NAVIDOM